Onder de loep: de familiebank
Geplaatst op: 21-12-2020, 10:40:01
Overweegt u van — of aan — familie of derden te lenen voor de aankoop van een woning? Of heeft u al een familiebanklening lopen? Lees dan verder.
Met deze inmiddels door velen toegepaste FiscAlert-klassieker kunnen we buiten de bank geld lenen voor de eigen woning. En creëren we een win-win-winsituatie. De belangrijkste punten van de familiebank op een rij, met updates.
Lage spaarrentetarieven
Banken vergoeden nauwelijks nog rente over spaargeld. Voor u als geldschieter levert uw spaargeld door het oprichten van een familiebank flink meer op dan bij de bank. Het geld dat de bank normaal gesproken aan de geldlener verdient, verdwijnt nu in uw zak!
Maximale lening
Bent u geldschieter, dan moet u — net als reguliere banken — rekening houden met de financiële armslag van degene aan wie u uw geld uitleent. De vuistregel: leen maximaal vijf keer het bruto jaarsalaris. Tel een tweede (laagste) inkomen voor maximaal 90 procent mee, maar alleen als dat inkomen vermoedelijk ook op de lange termijn in stand zal blijven. Als geldschieter leent u uiteraard alleen geld uit dat u langere tijd kunt missen.
Leent u het geld van de familiebank en heeft u daarnaast een lening lopen bij een reguliere hypotheekverstrekker, houd er dan rekening mee dat de maandlasten van de familiebanklening de leencapaciteit bij de hypotheekverstrekker verlagen (met andere woorden: u kunt er minder lenen). Een familiebanklening als aanvulling op reguliere hypotheek is dus niet geschikt om een (te) hoge financiering alsnog rond te krijgen.
Renteaftrek
Rente over leningen die zijn bestemd voor aankoop, onderhoud en verbetering van de eigen woning is aftrekbaar. De fiscus betaalt dus ook mee aan de familiebanklening, onder voorwaarde dat de rente (en bij nieuwe leningen vanaf 2013 ook de aflossingen, minimaal annuïtair) daadwerkelijk wordt betaald. Scheld nooit rente kwijt. Dat heeft fiscaal gezien een averechts effect.
Rente
Omdat de rente voor de geldlener aftrekbaar is en voor de geldschieter onbelast, is het fiscaal voordelig een zo hoog mogelijke rente vast te stellen. Voorheen adviseerden we daarin 6 procent te hanteren, maar gezien recente ontwikkelingen in de rechtspraak raden we u aan om voor nieuwe familiebankleningen uit te gaan van de gemiddelde marktrente voor hypothecaire leningen met een opslag van 1,5 procentpunt. Bij een rentevast periode van 30 jaar en een gemiddelde marktrente van 2,5 procent kunt u dus een rente van maximaal (2,5 + 1,5 =) 4,0 procent rekenen. Een overzicht van de actuele marktrentes vindt u op www.hypotheekrente.nl. Bewaar een print van dit overzicht bij de leningsovereenkomst.
LET OP: Het rentepercentage van lopende familiebankleningen hoeft u niet aan te passen zolang de rentevast periode niet is afgelopen.
Box 3
Een familiebanklening heeft voor de geldschieter geen gevolgen voor de te betalen belasting in box 3, want het maakt fiscaal niet uit of het gaat om spaargeld of om uitgeleend geld. Een in 2020 uitgeleend bedrag vermeldt u dus vanaf uw aangifte over 2021 in de online aangifte onder ‘Bankrekeningen en andere bezittingen > Uitgeleend geld en andere vorderingen’. De ontvangen rente is voor de geldschieter onbelast.
LET OP: De plannen om vanaf 2022 via een familiebanklening uitgeleend vermogen zwaarder te belasten, gaan niet door.
Oversluiten
Veel hypotheekovereenkomsten geven de mogelijkheid om jaarlijks boetevrij een percentage (vaak 10 procent) van de oorspronkelijke hoofdsom af te lossen. U zou dus kunnen overwegen de reguliere hypotheek af te lossen met een familiebanklening. Heeft de geldschieter voldoende spaargeld, dan is het in veel gevallen zelfs voordeliger om de hele hypotheek ineens over te sluiten naar de familiebank, ook al moet er boeterente worden betaald.
TIP: Bij aflossingsvrije, annuïtaire en lineaire hypotheken is oversluiten het overwegen waard. Is de hypotheek aflossingsvrij, dan kan ook via de familiebanklening overgesloten lening aflossingsvrij blijven. Oversluiten kan bij een(bank)spaarhypotheek of de beleggingsvariant daarvan onvoordelig uitpakken.
Afsluitprovisie
Afsluitprovisie is een vergoeding voor het verstrekken van een lening. Banken mogen geen afsluitprovisie meer rekenen, maar dat verbod geldt niet voor particulieren. U kunt hier dus van profiteren door in de leenovereenkomst op te nemen dat afsluitprovisie verschuldigd is. Afsluitprovisie is voor de geldlener aftrekbaar en voor de geldschieter onbelast, maar er zijn grenzen: de geldlener kan 1,5 procent van de lening (tot een maximum van 3.630 euro) aan afsluitprovisie aftrekken. Koopt hij samen met zijn partner een woning, dan is het fiscaal verdedigbaar om dat maximum te verdubbelen. Niet alle belastinginspecteurs accepteren afsluitprovisie zonder meer: we zien wel eens discussie ontstaan over de vraag of er voldoende reden is voor het rekenen van afsluitprovisie.
Het voordeel
Wilt u weten wat het financiële en fiscale voordeel is voor u als geldschieter of geldlener? Met de eerste berekent u het voordeel van de aflossingsvrije familiebanklening, met de tweede het voordeel van de familiebanklening met annuïtaire aflossing. De annuïteitencalculator berekent voor u meteen ook de maandelijkse rente- en aflossingscomponent en geeft de gegevens die u nodig heeft voor uw belastingaangifte (rente en restant hoofdsom). Bewaar de berekening bij uw overeenkomst.
GEEN NOTARIS, WEL PAPIER
U hoeft voor de familiebanklening niet naar de notaris, maar leg de afspraken wel altijd goed schriftelijk vast. Onderstaand treft u aan de volgende modelovereenkomsten:
■ eigenwoninglening zonder aflossing
Voor als u een lening van vóór 2013 oversluit naar de familiebank. Voor deze leningen geldt namelijk geen verplichte periodieke aflossing.
■ eigenwoninglening met aflossing
Sinds 2013 moeten eigenwoningleningen minimaal annuïtair worden afgelost. Het aflossingsschema voor de lening is een verplicht onderdeel van de leenovereenkomst.
■ eigenwoninglening met bouwdepot
Voor als u de familiebank wilt gebruiken voor de financiering van een nieuwbouwwoning.
■ studentenwoning
Een bijzondere variant van de familiebanklening (meer informatie in het artikel ‘Koop een studentenwoning’.
Bron: nieuwsbrief FiscAlert van december 2020